【絶対に損しない】不動産売却の方法

仲介

仲介とは売主、買主の間に不動産会社が入り不動産売買を行うことです。
販売依頼を受けた不動産会社が購入希望者を集め売買契約までサポートしてくれます。

ここから詳しく流れを説明します

①販売活動の依頼

まず初めにすることは不動産会社へ自分の持つ物件の販売活動の依頼です。


多くの場合最初に決めるのは販売をする価格です。
このときに相場や取引事例を鑑みてどれくらいの金額で販売するのが良いかアドバイスを聞きながら、決めていきましょう

②販売条件の確認

次に販売条件の確認です。

建物のある物件の場合は、キッチン･お風呂･トイレ･給湯器などの住宅設備が使用できる状態なのか、
建物の傾きや雨漏り、シロアリ被害があった場合の修理･補償を売主がするかどうか等です。
専門的な用語になりますが品質･数量を保証する責任のことを｢契約不適合責任｣といいます。

例えば
①物件の購入から1年後に給湯器の故障が出た場合に、売主側の費用負担で修理をしてくれるのか
②物件の購入から1年後に雨漏りを見つけた場合、売主側の費用負担で修理をしてくれるのか
③登記簿謄本に記載されている土地面積よりも実際の面積が小さいことが発覚したのでお金を返してほしいなど

買主側からすると物件を購入してからお風呂が故障したり、実は雨漏りがあったなどトラブルが起きると困るので補償してほしいのは当然です。

ですが、売主側からすると売却してから1年後に給湯器が故障したから40万円掛かるけど修理してほしいと言われても困ります。
せっかく売却ができたのにその後もいつ出費があるかと不安に過ごすことになってしまいます。


そこで役立つなのが、契約不適合責任を免責するという選択です。

物件の購入後に設備等に故障があっても責任は取りませんという条件での販売です。
ただし、同じような規模･設備･築年数で同じ金額の物件が2つあった場合
A物件は保証あり、B物件は保証なしとなればどちらの物件を購入したいかは一目瞭然です。

契約不適合責任免責の条件で販売する場合はどうしても相場よりも安価になることが比較的多いですが私個人の意見としては良い選択だと思います。

③購入希望者の募集

この後すぐに購入希望者が見つかるのが理想なのですが、半年や一年以上も売却できないケースも実際にあります。
原因としては価格が相場と見合っていない事や需要の低い立地など様々な要因が関係しています。

④売買契約の締結

そして無事購入者が決定したあとは売買契約を行います。

売買契約書の作成は不動産会社が行います。
必要なモノ･手続きは不動産会社が教えてくれるので延滞なく準備しましよう。


その後売買代金を受け取り、鍵の受け渡し等手続きを行えば無事売却終了となります。
※依頼をした不動産会社に対して仲介手数料が必要です。

買取

買取とは不動産会社が買主となり不動産売買を行うことです。
所有者から直接不動産会社が不動産を購入します。

ここから詳しく流れを説明します

①買取をしている不動産会社を探す

まずは物件買取を行っている不動産会社を探すことから始まります。
不動産会社は全国で約34万箇所にありこれは全国にあるコンビニよりも多い数です。

②査定をしてもらう

不動産会社に査定依頼の申し込みをしましょう。
その際に不動産の権利書や登記簿謄本などを物件に関する資料を求められます。
準備が難しい場合や必要な資料がわからなくても査定担当者から指示があるので大丈夫です。

査定時のほとんどは現地にて建物や土地の境界、周辺環境の確認が行われます。
このときは現地での立会いが必要なケースが多いです。

③査定結果の確認

査定から数日で不動産会社から査定結果の報告があります。

買取にあたっての条件や金額の確認をします。
このときの条件は契約不適合責任の有無や相続登記の実行など状況によって様々です。
何を根拠になぜこの価格になったのかをしっかりと確認をしましょう。

また、不動産会社によって査定金額は様々です。
2社3社不動産会社を比較すると数百万円も差があるというケースも見受けられます。

仲介での売却と比較すると買取の場合は相場よりも低額になることがほとんどです。
ですが、売却までの期間が短く、数日で売却してしまうことも可能です。
売却に時間を要している場合にはとても良い選択肢になります。

④売買契約の締結

価格･条件に合意すれば売買契約を行います。

売買契約書の作成は不動産会社が行います。
必要なモノ･手続きは不動産会社が教えてくれるので延滞なく準備しましよう。


その後売買代金を受け取り、鍵の受け渡し等手続きを行えば無事売却終了となります。
※仲介の場合とは違い仲介手数料は必要ありません。

仲介と買取のどっちがいい？

ここからは仲介と買取のメリット･デメリットを比較していきます。

仲介のメリット

①自分の希望価格で売却することができる
②買取の場合と比較すると高値で売却できるケースが多い
③設備保証等の契約条件を自分で決めることができる

仲介のデメリット

①いつ売れるかわからない(売却まで1年以上掛かることもよくある)
②仲介手数料が必要
③住みながら売却する場合何度も来客対応が必要になるケースがある
④売却後の設備保証等が必要な場合がある

仲介が向いている人

･売却までの期間に余裕がある人
･時間が掛かっても我慢できる人
･できるだけ高額で売却したい人
･希望する売却金額がある人

買取のメリット

①数日で売却することができる
②仲介手数料が不要
④住みながら売却する場合何度も来客対応をする機会がない
③家具や荷物等の残置物そのままでも売却できる

買取のデメリット

①仲介で売却するよりも低額になるケースが多い
②査定依頼する会社によって買取価格に差がある

買取が向いている人

･短期間で売却をしたい人
･面倒なことを全て任せたい人
･あまり需要の無い物件を手放したい人
･一般の人が購入しづらい物件を所有している人